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相続土地国庫帰属制度が2023年4月スタート
『相続土地国庫帰属制度』が2023年（令和5年）4月からスタートします。
この制度は、いらない土地を国に引きっともらうための制度です。
ただ、この相続土地国庫帰属制度の理解には、法律や不動産の専門知識が必要です。
この記事では、専門知識がない方でも、簡単に理解できるように、相続土地国庫帰属制度を徹底解説します。
なお、この制度は前例のない制度です。
制度の実情（とりわけ、成功事例や失敗事例）の収集が必要不可欠です。
相続土地国庫帰属制度とは？相続土地国庫帰属法とは？
相続土地国庫帰属制度とは、令和３年に出来た「相続した不要な土地を国に引き取ってもらう制度」のことをいいます。
そして、相続土地国庫帰属法とは、相続土地国庫帰属制度を定めた法律をいいます。
法律の正式名称は、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和３年法律第２５号）です。
相続土地国庫帰属制度のメリットとデメリットは？
まず、引き取り手が国で安心できるという点が相続土地国庫帰属制度の最大のメリットです。
そもそも、いらない土地を手放す際に、最も大変なのが、信頼できる引き取り手を探すことです。
不要な土地は、不動産会社に相談しても門前払いされることが多いです。
また、塩漬けにされたりして話が進まないことが少なくありません。
近隣の方も「ウチもいらない」ということが多いでしょう。
相続土地国庫帰属制度では、引き取り手が国と決まっているため、自分で引き取り手を探す必要がありません。
また、手続後は国有地として適切に管理されるため、近隣からのクレームを心配する必要もありません。
近隣の方も、国が法律に基づいて管理してくれる方が安心です。むしろ感謝されることもあるでしょう。
また、近年、いらない土地を有料引き取るサービスを行っている民間の会社が増えています。
しかし、そのような会社の中には詐欺的な業者や土地の管理能力がない会社が少なからず存在します。
他方で、国庫帰属制度であれば、「相手が詐欺業者だったら、どうしよう？」という心配も無用です。
この引き取り手が国だから安心できるという点が相続土地国庫帰属制度の最大のメリットです。
他方で、デメリットとして、国の審査に合格できるよう土地を整備する必要がある点が挙げられます。
国に返還する際に負担金（原則20万円）というお金を納付する必要があるというデメリットもあります。
これらのメリットやデメリットの詳細は、次の記事で解説していますので興味がある方はこちらをご参照ください。
【Q&A】相続土地国庫帰属制度のメリットとデメリットとは？
いつから？相続土地国庫帰属制度開始は2023年4月27日から！
相続土地国庫帰属制度の施行日（制度開始日）は、2023年4月27日からです。
相続土地国庫帰属制度の要件（利用条件）
相続土地国庫帰属法には、制度の利用条件として、「ヒト」「モノ」「カネ」の観点から一定の条件が定められています。
- ヒトの条件…どういう方であれば利用ができるか？
- モノの条件…どういう土地であれば引取が認められるか？
- カネの要件…どれくらいのお金が引取の際に必要か？
ヒトの条件（利用資格）
制度が利用できるのは、相続や遺言で土地を取得した相続人の方です。
複数のお子さん等で共同で相続した共同所有（共有）の土地でも申請が可能です。
ただし、この場合は共有者全員（相続人全員）で申請する必要があります。
他方で、相続人の方でも、生前贈与や信託を受けた方は対象外です。
また、原野商法の被害者や売れない別荘地を購入した方も申請資格がありません。
原野商法の被害に遭った方は、「売買」で土地を取得しているため、利用資格を満たさないのです。
別荘地の購入者も同様です。
ただし、原野商法の被害に遭った方や別荘購入者が亡くなり、相続が発生した場合は、その相続人の方に利用資格が認められます。
したがって、原野商法でだまされて買った土地だから、別荘地だから、という理由で諦める必要はありません。
モノの条件（対象となる土地）
制度が利用できる土地は、国の審査に合格した土地です。
国の審査基準では、具体的には、次のような土地が引取対象外とされています。
門前払いされる土地
- 建物がある土地（更地じゃないとダメ！）
- 担保権（例：抵当権）や賃借権等がある土地
- 地元住民等が利用する土地（通路、墓地、境内地、水路等）
- 土壌汚染地
- 境界不明地等の権利関係が曖昧な土地
事案ごとに判断される土地
- 崖地
- 残置物（例：放置自動車、果樹や竹等）がある土地
- 埋設物（例：文化財、廃棄物等）がある土地
- 公道までの通路がない土地等
- その他（災害・獣害危険区域、賦課金が必要な土地改良区等）
山林や農地（田畑）を相続土地国庫帰属制度で国に返せる？
なお、よくある質問として、「山林や農地でも使えるの？」というご質問をいただきます。
いずれも利用可能です。
相続土地国庫帰属法は原野商法の救世主？
最近、原野商法の被害にあった方のお子さん達が相続問題に直面し、相続した原野を手放したいという相談が非常に増えています。
このような方にとって相続土地国庫帰属制度は救世主になるのでしょうか？
私見ですが、相続土地国庫帰属制度は原野商法の救世主になりうる制度だと考えています。
この点は次の記事で詳細に解説していますのでご興味がある方はご覧ください。
別荘地は相続土地国庫帰属法で手放せる？
親世代が購入した使わない別荘地を相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらうことは可能でしょうか？
結論としては、可能です。
法務省も、別荘地だからといって直ちに不合格にするわけではないと述べています（法務省パブコメ回答No.33）。
ただ、注意点が主に3点あります。
- 建物が解体され、更地になっていること
- 境界が不明確ではないこと
- 管理費の清算について管理会社ともめないこと
これらに問題があると、国の審査に合格できない可能性が高まります。
気になる方はご自身の物件を一度確認してみください。
カネの条件（手数料･負担金）――相続土地国庫帰属制度の費用
制度の利用にあたっては、審査手数料のほか、１０年分の管理費用を負担金という形で納める必要があります。
具体的には、原則20万円としつつ、①宅地、②農地、③山林については、面積に応じて負担金が変動することになっています。
例えば・・・
- 住宅地の宅地の場合…200㎡で793,000円
- 優良農地等の場合…200㎡で450,000円
- 山林の場合…200㎡で221,800円
となります。
なぜ利用条件があるの？――税金で管理するため
このように「ヒト」「モノ」「カネ」の観点から様々な条件が付されたのは、なぜでしょうか？
それは、国が引き取った土地は税金で管理するからです。
つまり、無条件に土地を引き取ると財政負担が重くなるため、審査基準があるのです。
また、国が無条件に土地を引き取ると、土地所有者が「どうせ国が引き取ってくれるなら、管理は適当でいいや」と土地の管理をおろそかにする可能性があります（いわゆるモラルハザード）。
このような理由により、先に述べた様々な利用条件が定められることになりました。
先祖から引き継いだ土地ですから、国に返す際はキレイにして返しましょうということです。
手続：①申請→②審査→③合否通知
申請：窓口は法務局！
まず、制度の利用希望者は申立手数料を支払った上で、申立てを行う必要があります。
申請窓口は、法務局です。市役所ではありませんので、ご注意ください。
法務局がピンとこない方は、次の記事で詳細を解説していますのでこちらをご覧ください。
【Q&A】相続土地国庫帰属制度の申請窓口・相談窓口はどこ？
申請に必要な書類は？
申請にあたっては、所定の申請書に加え、次の書類が必要になります。
- 印鑑証明書
- 公図（法務局で取得可）
- 現地写真
- お隣との境界がわかる写真
- 【相続登記未了の場合等】戸籍等の相続資格の証明書
- 【親権者や後見人等の法定代理人の場合のみ】戸籍その他の資格証明書
- 【法人の場合のみ】商業登記謄本
相続土地国庫帰属制度の相談が可能な専門家は弁護士？司法書士？
一般の方にとって、相続土地国庫帰属制度の申請は、かなり難しいものです。
専門的な法律知識が必要になる場合が少なくないですし、集める資料も一般の方が耳慣れないものばかりです。
こういった場合、法律専門家に相談することがよいのですが、その相談相手は弁護士がよいでしょうか？司法書士がよいでしょうか？
私見ですが、前例のない制度ですので、難しいところはありますが、宅建業法の資格を持っている弁護士や行政書士資格や司法書士資格を持っている土地家屋調査士に相談することをおすすめします。
＞相続土地国庫帰属制度の相談相手は弁護士？司法書士？無料相談は可能？
制度開始後に申請した方がお得？
相続土地国庫帰属制度は制度開始直後に申請した方がよいです。
将来、審査が厳格化される可能性があるからです。理由は次の記事で詳しく解説しています。
【Q&A】相続土地国庫帰属制度は開始直後に申請した方がよい？
この制度を利用して少しでも早く土地を手放したいという方は今から準備を始めておくことをおすすめします。
審査：現地に職員が来ます！
次に、申請窓口となる法務局にて制度の利用条件を満たしているかの審査を行います。
まず、書面審査を行います。
不備があれば、訂正を指示されます。
また、関連する役所にも照会を掛けます。
ブラックリストに該当する点がないかを確認するためです。
お隣さんにも手紙を送り、境界に疑義がないかも確認します。
お隣さんとしては、突然の手紙でびっくりしますから、申請前にご連絡しておくことがベターです。
書面審査後に、法務局の職員が、実際に現地に行って調査を行います。
なお、調査の際の実務的な留意点については、制度開始後に明らかになります。
合否通知（承認）：ここで負担金の納付が必要になります。
審査が完了し、要件充足が認められた場合、国への名義変更が許可されます。
これを『承認』といい、申請者に書面で通知されることになっています。
この通知書には、先ほど説明した負担金の額も記載されています。
そして、負担金を納めたところで、正式に土地が国に移ることになります。
よくある質問
- 相続土地国庫帰属制度開始前に相続した土地も対象ですか？
-
対象です。
- 相続登記をしていません。このような土地も申請できますか。
-
可能です。国が相続登記を代わりに行います。ただ、その関係で相続登記に要する書類（戸籍等）を提出する必要があります。
- 期限は3か月と聞いたけど違うのですか？
-
相続から何十年経っていても、この制度は利用できます。確かに、相続放棄と呼ばれる制度には、自分が相続人になったことを知ってから3か月という期限があります。他方で、相続土地国庫帰属制度には期限はありません。
- 傾斜のある果樹園は引取の対象になりますか？
-
慎重な検討が必要です。果樹園はものによって傾斜にあることがあると思いますが、その場合、勾配が３０度以上であり、かつ、その高さが５メートル以上であると引取不可とされる可能性が高まります。また、果樹があると、管理が困難と国に判断される可能性がありますが、果樹の状況はいかがでしょうか。特に獣害の危険があると引取が難しくなります。ご自身が相続された土地をご確認ください。
- 境界の目印として、どのようなものが必要ですか？
-
紅白ポール、プレートなどでOKです。ただし、国の審査や引取後に国有地として管理する関係で一時的なものではダメです。
- 大正時代の古い抵当権（債務は数円）があるのですが、引取可能ですか？
-
引取不可ですので、弁護士や司法書士に抵当権の抹消を依頼してください。
- 山が10筆あります。負担金はいくらになりますか？
-
人の手が入っておらず、雑草等が生えているにすぎない原野と呼ばれる土地の場合、1筆20万円となり、10筆だと200万円となります。ただ、土地が隣接していれば、まとめて申請ができ、その場合の負担金はまとめて20万円となります。他方で、雑草だけではなく、樹木等がある場合は、山林となり、面積に応じて負担金が決まります。具体的な算定基準は以下のとおりです。隣接していれば合算申請ができる点は原野と同じです。
- 田んぼが100坪あります。負担金はいくらですか？
-
負担金は原則20万円ですが、次のいずれかの農地については、100坪（≒330㎡）で578,992円になります。
- 都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域内の農地
- 農業振興地域の整備に関する法律の農用地区域内の農地
- 土地改良事業等の施行区域内の農地
- 相続した市街化調整区域の農地（田んぼ、畑）も対象なのでしょうか？
-
対象になります。もちろん、他の審査基準に引っかかり不合格となった場合は、引取が認められないこともあります。
- 境界が不明確だと引取不可と聞きましたが、専門家に測量をお願いしないといけないのですか？
-
いいえ。測量は必須ではありません。境界の場所を写真で撮影し、お隣さんや国から疑義が出なければ、審査に合格できる可能性があります。
- 制度を利用する際に、準備しておくとよい物・資料はありますか？
-
登記簿、公図、地積測量図等です。
- 10年分の管理費を負担金として支払った後に追加のお金を徴収されることはありますか？
-
ありません。負担金の納付により、所有権が国に移りますので、その後は国が税金で管理することになります。
- 国の審査にどの程度の期間が掛かりますか？
-
制度を所管する法務省民事局によると、制度開始からしばらくの間は、承認申請の受付後、半年～１年程度の期間が掛かるものと思われます。本制度が過去に例のない新しい制度であり、制度開始当初は調査に時間を要する可能性があるからです。
- 承認申請中に売却先が見つかりました。どうすればよいですか。
-
売却前に申請書を提出した法務局に連絡をして、申請の取下げをしてください。なお、この場合も審査手数料は帰ってきませんのでご注意ください。
- 国から、審査に引っかかる物・事情があると言われた場合、どうすればよいですか？
-
問題になっている物や事情を取り除くことで、引き続き審査をお願いすることができます。ただし、相当の期間までに状況が改善しない場合は引き取ることはできませんのでご注意ください。
- 申請者は、法務局が行う実地調査に同行する必要がありますか。
-
原則として不要です。申請土地の所在位置に疑義がある場合や境界の場所に疑義がある場合は、法務局から同行の依頼があります。その際、同行のための費用はご自身で負担いただくことになります。正当な理由がなく同行を拒否した場合は、承認申請が却下されますのでご注意ください。
- 実地調査への同行を求められた場合、第三者に依頼することは可能ですか？
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事情をよく知る家族や専門家（弁護士、司法書士、行政書士、土地家屋調査士）に依頼することができます。
- 10年分の管理費を負担金として支払ってから１年後に、国が土地を売却した場合、９年分の負担金は返ってきますか？
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返ってきません。
- 法律や不動産に詳しくないのですが、自分でも申請できますか？
-
可能ですが、大変だと思います。民法、不動産登記法、農地法、農振法、土地改良法、土壌汚染対策法をはじめ法律や不動産に関する専門知識が関係してくるため、これらの知識がないと審査基準や手続で間違ってしまうリスクが高いです。当サイトでは、無料相談を受け付けていますのでご不安があればご相談ください。
- 国の審査に合格しなかった土地などを引き取るという業者がいるのですが、信用してもよいですか？
-
中には真面目に営業している会社さんもいますが、詐欺業者もいますので、細心の注意を払ってください。
なぜ相続土地国庫帰属制度ができたの？法律の目的！
これまでは、いらない土地を相続した場合でも、その土地だけを手放すことはできませんでした。
その結果、不要な土地が放置され、所有者が分からなくなる等の問題が生じていました。
そこで、相続等で取得した不要な土地を国に返すことができる制度として相続土地国庫帰属制度が創設されました。
すなわち、所有者が分からなくなる等の問題が生じる前に国で土地を引き取ってしまおうというのが相続土地国庫帰属法の目的です。
よくある誤解！この制度は土地や建物を国に寄付できる新制度なの？
なお、相続土地国庫帰属制度のことを「土地や建物を国に寄付できる新制度」と理解されている方がいらっしゃいますが、違います。
まず、「建物」については国は引き取りません。
また、「寄付」という点も異なります。
「寄付」は、一般的に手放す側と引き取る側の間の契約（贈与契約）により行います。
相続土地国庫帰属制度は国と契約を結ぶのではなく、国の判断で土地を引き取るという制度です。
制度の特徴――相続放棄・土地所有権放棄等との違い
相続土地国庫帰属制度は、相続放棄、相続税の物納制度、土地所有権の放棄などに近いところがありますが、これらにはない、次のような特徴があります。
- いらない土地・希望した土地だけを国に引き取ってもらえる。
- 相続税が発生しない場合でも利用できる。
- 国の審査を受ける必要がある。
これまでの制度との違いについては次の記事で解説していますので興味がある方はご参照ください。
【何が違う？】相続土地国庫帰属制度と土地所有権の放棄等の隣接制度の違い
相続土地国庫帰属法の条文を見たい！
相続土地国庫帰属法の詳しい条文は、法務省のサイトやe-GOV法令検索のサイトで閲覧できます。
政令（相続土地国庫帰属法施行令）とパブリックコメントを見たい！
国庫帰属が認められない土地の詳細や負担金の算定方法を定める政令（相続土地国庫帰属施行令）が令和4年9月29日に公布されました。
条文は法務省のサイトから閲覧できます。
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