https://yamatozaitaku.com/tochikatsu/faq/201016-1/

不動産投資は相続税対策に非常に有効な手段です。

相続税対策として一般的に有効なのは、地主の方の土地に賃貸物件を建築することで、保有資産の相続税評価額を下げ、相続税を節税するという手法です。

最近では平成27年の相続税増税を受け、全国で節税目的の賃貸物件が建てられました。

皆さんの中でも、ご自宅の周辺で放置されていた家屋や土地が解体・整地され、いつの間にか新しく賃貸アパートが建てられていたという方は多いと思います。

＜なぜ相続税対策に有効なのか＞

日本の相続税制では、土地・建物を実売価格より安く評価する仕組みになっているため、土地のまま相続するのではなく、賃貸物件を建て相続税評価額を圧縮する人が多いです。

相続税評価における収益物件の評価計算式は下記の通りです。

■相続税評価における収益物件の評価計算式

1.土地は貸家建付地での評価減

　相続税路線価×面積×（1－借地権割合※×借家権割合30％）
　※一般的には60～70％

2.建物は賃貸に出していることによる評価減

　固定資産税評価額×（1－借家権割合30％）


具体的な例で見てみましょう。

市場価格3億円の1棟収益物件があったとします。
しかし、相続税評価額としてみた場合は3億円とはならず、多くは市場価格以下となります。

例）　土地面積　504㎡
　　　相続税路線価　24万円/㎡
　　　借地権割合　60％
　　　建物固定資産税評価額　1億5,700万円

上記の式に当てはめると以下の通りとなります。

土地相続税評価額＝24万円×504㎡（1-0.6×0.3）＝約1億円
建物相続税評価額＝1億5,700万円×（1-0.3）＝約1.1億円

このように不動産において、市場価格と相続税評価額は大きくことなるのです。

＜相続対策のための収益物件の建築ラッシュで見えた大きな問題点＞

相続税対策としての賃貸物件の建築は確かに有効ですが、当社が問題視しているのは賃貸需要を全く無視した相続税圧縮だけを目的に建築ラッシュが起こっていることです。

建設会社などは、家賃保証という名目で、一括借上（サブリース）を提案していますが、借入期間である30年間ずっと同じ賃料を保証することは現実的に不可能で、多くは保証家賃の減額交渉や場合によっては契約解除となり、賃貸経営が破綻します。

当社が相続税対策を考える場合、まず建築予定の土地が賃貸需要に向くエリアかどうか調査します。
そのうえで賃貸需要が今度も見込めそうであれば、他の会社と同様に新築物件建築を提案しています。

もし賃貸需要が見込めず、賃貸経営が成り立たないと判断した場合は、無理に建築を勧めるのではなく、次の2つの提案をします。

①土地を売却し、得た現金を手元に立地の良い収益物件を購入する
②土地はそのまま保有し、その土地を共同担保にしたうえで立地の良い収益物件を購入する

アパート建設が時限爆弾！？相続税対策のアパート建設に急ブレーキ！

https://isan-soudan.org/inheritance-tax-countermeasure-apartment.php

アパートローンの恐怖

賃貸用のアパートは、遥かに賃貸需要をオーバーするペースで建てられていましたが、急に減速しています。
これで賃貸用のアパートの建設ラッシュは終わる可能性が大きくなりますが、むしろ問題が発生するのは今からです。
相続対策のために賃貸需要がないところに建てた賃貸アパートは、空き室のリスクが近い将来発生する恐れがあります。

銀行が次々とアパート建設を提案

2017年12月に国が公表した住宅着工戸数によれば、主にアパートの貸家建設は、7ヶ月続けてマイナスで、3%のマイナスに前年同月比でなりました。
年換算の着工件数の季節調整済みのものは、大幅に少なくなり、9.8%のマイナスに前月比でなりました。
賃貸アパート建設は、ここ数年、遥かに賃貸需要を上回って増えており、2016年は特に前年同月比で伸びが2桁台が続いていました。
土地を持っている人が、賃貸アパート建設を相続税対策のために急ぐことが多くなったことにプラスして、銀行の収益がマイナス金利によって苦しいため、アパートローンをすすめたことが拍車を賃貸アパート建設にかけました。
銀行としては、融資を増やすために、土地を持っている人に賃貸アパート建設を不動産業者のように提案したり、不動産業者と手を組んだりするようなことも場合によってはあったそうです。

このように過熱し過ぎたために危機感を金融庁が持って、行政指導を行ったことによって、融資を銀行が控えるようになり、着工件数も低迷しました。
これで建設ラッシュは落ち着くようになるでしょうが、過剰な賃貸アパートの問題がこれで解消されるということではありません。
深刻に問題がなってくるのはむしろ何年か経ってからでしょう。

相続税対策が破産のきっかけに？

ここ数年の賃貸アパートの建設ラッシュは、先にご紹介したように、相続税対策ということがあり、大量の賃貸アパートが賃貸需要を考慮しないで建てられました。
今から日本では人口が本格的に少なくなってきますが、人口が少なくなるのは、人の数のみが同じ状態で少なくなるということではありません。
経済活動によって人は暮らしているため、ある程度人がいなければ経済を保てなくなって、人はより便利なところに移るようになります。
そのため、人口が少なくなることは、人口動態が同時に変わるようになります。

10年後のアパート状況は？

10年後、賃貸アパートとして地方の都市の郊外に建てられた一部のものは、賃貸需要が非常に少なくなる恐れがあります。
つまり、空室が大量に発生します。

しかし、この空室のリスクは緩やかに進むので、ほとんどの人が状況を把握するまでに時間が相当かかります。
最近、賃貸アパートとして建てられたばかりのものは、入居者を募るとすぐに集まるでしょう。
現時点では、それほど人口減少は激しくないため、古い賃貸アパートでも空室は少ないでしょう。

また、本格的に人口が少なくなるのは今からであるため、10年後には状況が全く違っている可能性があります。
異変が初めに現れるのは古い賃貸アパートです。
初めは空室が1ヶ月で埋まっていても、そのうちに空室が数ヶ月しないと埋まらなくなります。

今後公的な支援が必要になる？

そのうちに古い賃貸アパートの場合は、空室がいつまでも埋まらないところが現れてきます。
しばらくこのような状況が続いて、そのうちに、従来は新築であった賃貸アパートの場合でも空室になってきます。
人口が本格的に少なくなったところでは、銀行が融資した資金を回収することができなくて、物件の一部は不良債権になります。
それぞれの銀行は、バブルが崩壊した後、不良債権のために苦しみましたが、地方銀行の中には同じような状態になるところもある可能性があるでしょう。

しかし、地域が人口が少なくなることによって衰えてくることは仕方がないことです。
このような状況をそのままにしておくと、地域の銀行は経営ができなくなって、金融システムが安定しなくなります。
銀行がもし経営できないような事態になれば、支援策が何らか必要になるでしょう。
支援策としては、銀行の損失を処理するために、公的資金によって売れない賃貸アパートを買い取って流動化することを促進するようなものが考えられます。
人口が少なくなることは考えている以上にインパクトが大きいため、ある程度このような事態についても考えておくことが必要でしょう。

相続税対策のアパート建設まとめ

賃貸用のアパートは、遥かに賃貸需要をオーバーするペースで建てられていましたが、急に減速しています。
ここ数年の賃貸アパートの建設ラッシュは、相続税対策ということがあり、大量の賃貸アパートが賃貸需要を考慮しないで建てられました。
しかし、10年後、賃貸アパートで地方の都市の郊外に建てられた一部のものは、賃貸需要が非常に少なくなる恐れがあり、空室が大量に発生します。
賃貸アパートに融資した銀行がもし経営できないような事態になれば、銀行の損失を処理するために、公的資金によって売れない賃貸アパートを買い取って流動化することを促進するような支援策が何らか必要になるでしょう。